COMMENT RESORBER LA PENURIE DE LOGEMENTS?

Au début de chaque été, le Service vaudois de recherche et d'information statistiques calcule le nombre de logements vacants sur le territoire cantonal. Au 1er juin 2005, 1790 logements étaient vacants, dont 1206 offerts en location. Une année plus tôt, 1861 logements étaient disponibles, dont 1208 sur le marché locatif. Il en découle que le taux global de vacance a passé en un an de 0.6% à 0.5%. A y regarder de près, ce sont surtout les logements proposés à la vente qui se sont raréfiés, l'effectif des logements offerts à la location étant resté stable. Cela étant, pour la sixième année consécutive, le taux de 1.5%, généralement considéré comme signe d'un marché équilibré, n'est pas atteint. Il y a donc pénurie sur le marché du logement vaudois. Une pénurie généralisée, qui touche l'ensemble des régions vaudoises et tous les types de logements. Une pénurie qui risque d'ailleurs de s'aggraver encore à l'avenir: les prévisions démographiques indiquent en effet que le Canton de Vaud comptera dans vingt ans 125'000 habitants de plus qu'aujourd'hui…

Un dispositif légal trop rigide

En vue de résorber la pénurie, le Conseil d'Etat vient de proposer une nouvelle politique du logement qui vise principalement à améliorer les conditions-cadre de l'économie immobilière. L'objectif est louable, mais il risque de n'être que partiellement atteint par les mesures concrètes envisagées. Celles-ci consistent en effet pour l'essentiel en la création d'une «porte d'entrée unique» à l'Etat en vue de faciliter les démarches administratives des investisseurs. En revanche, les embûches régulièrement dénoncées par les professionnels de la branche, une fiscalité trop lourde d'une part, un dispositif cantonal de surveillance du marché du logement trop rigide d'autre part, ne sont pas remises en question.

Rappelons dans ce contexte que le droit du bail n'est depuis longtemps plus en phase avec la réalité économique. Est-il par exemple encore sensé de prohiber, au moment de la fixation d'un loyer, tout rendement supérieur de plus de 0.5% au taux hypothécaire de référence?

Quant à l'accession à la propriété de son propre logement, elle n'est guère encouragée par la nouvelle politique préconisée par le Conseil d'Etat quand bien même la Constitution vaudoise, à son article 67, enjoint les autorités cantonales à agir en la matière. Certes, il est prévu de proposer un cautionnement de crédit hypothécaire aux familles souhaitant acquérir leur logement. Mais pourquoi cette mesure se limiterait-elle aux familles?

L'observatoire du logement: un nouveau machin?

Autre proposition du Conseil d'Etat: la mise en place d'un observatoire du logement visant à fournir aux investisseurs potentiels des informations sur le marché immobilier. L'idée n'est a priori pas inintéressante. A condition bien sûr que l'observatoire en question ne devienne pas une structure coûteuse aux tâches mal définies… En clair, si l'observatoire du logement prend la forme d'un site internet mettant à la disposition des acteurs de l'économie et des communes des données pertinentes, sa création pourrait être soutenue par les professionnels de l'immobilier. A noter qu'il serait utile de faire figurer sur ce site la localisation précise de l'ensemble des zones à bâtir existantes.

Dans le domaine social, le Conseil d'Etat veut favoriser la construction de logements à loyers modérés destinés aux familles en réaménageant le système de l'aide à la pierre. Mais il ne s'interroge guère sur le bien-fondé de cette forme d'intervention publique. Or, l'aide à la pierre induit des contraintes non-négligeables pour les investisseurs et les propriétaires. Elle se révèle en outre inefficace, 48% des logements à loyers modérés étant occupés par d'autres catégories d'habitants que les familles. Enfin, elle risque de conduire à un regroupement de personnes défavorisées dans un même endroit et, à terme, au développement de sortes de «ghettos». Dans ces conditions, ne faudrait-il pas abandonner le système de l'aide à la pierre au profit de l'aide individualisée au logement? Celle-ci serait versée de façon ciblée aux familles qui en ont besoin, le cas échéant en complément de l'aide sociale, et permettrait ainsi de favoriser la mixité sociale dans les quartiers d'habitations.

Olivier Feller

Article paru dans le magazine Point de Mire, automne 2005

Mardi 11 octobre 2005