Modernisation des modalités de calcul du rendement admissible en droit du bail
Initiative parlementaire 17.491 déposée au Conseil national le 29 septembre 2017

Texte déposé

Conformément à l’article 160, alinéa 1, de la Constitution fédérale et à l’article 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l’initiative parlementaire suivante:

L’article 269 du code des obligations (CO) sera complété comme suit :

Alinéa 1
Texte actuel inchangé

Alinéa 2
Le rendement des fonds propres, indexés sur la base de l’évolution de l’indice des prix à la consommation, est excessif lorsqu’il dépasse le taux hypothécaire de référence majoré de 2%.

Alinéa 3
Le revenu locatif net admissible peut comporter, en plus du rendement des fonds propres indiqué ci-dessus:
- les frais d’entretien et d’exploitation du bailleur, en lien avec l’immeuble, basés sur la moyenne des trois à cinq dernières années;
- les frais financiers effectifs (intérêts débiteurs) du bailleur.

Alinéa 4
Si l’acquisition ou la construction de l’immeuble remonte à plus de vingt ans ou si les frais d’investissement ne peuvent plus être déterminés pour d’autres raisons - par exemple si l’immeuble a été acquis par donation ou par succession - ce n’est pas le rendement, mais exclusivement le critère défini à l’article 269a, lettre a, qui permettra de déterminer si un loyer est abusif ou non.

Développement

Selon l’article 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Le législateur n’a cependant pas détaillé les critères permettant de déterminer le caractère excessif d’un rendement, préférant s’en remettre à la jurisprudence du Tribunal fédéral.

Selon le Tribunal fédéral, le rendement admissible équivaut au rendement des fonds propres investis par le bailleur au moment de l’acquisition de l’immeuble, augmentés des investissements ultérieurs ayant créé une plus-value. Les fonds propres investis peuvent être adaptés au renchérissement à condition qu’ils n’excèdent pas 40% de l’investissement total. Une telle limite est arbitraire. Malheureusement, le Tribunal fédéral s’est toujours opposé à tout ajustement du montant d’acquisition initial à la valeur immobilière actuelle.

En 1986, sous le régime de l’ancien droit de bail, le Tribunal fédéral avait par ailleurs décidé que le rendement des fonds propres investis initialement ne devait pas dépasser de plus de 0.5 % le taux moyen des hypothèques en premier rang accordées sur les immeubles d’habitation. Au moment où cet arrêt a été rendu, ce taux hypothécaire déterminant était de 5,5 %. Le rendement admissible était donc de 6%, ce qui, à l’époque, pouvait être considéré comme approprié.

Par la suite, le Tribunal fédéral a repris cette jurisprudence, aujourd’hui vieille de trente ans, pour l’appliquer au taux hypothécaire de référence déterminant pour les adaptations de loyer en cours de bail. Comme le taux hypothécaire de référence s’élève aujourd’hui à 1.5%, le rendement admissible est de 2% au maximum. Dans le cas de constructions anciennes, le calcul du rendement sur la base du prix d’achat de l’époque donne des résultats aberrants. Et lorsque le prix d’achat ne peut plus être déterminé, le calcul du rendement devient même impossible.

Sur le plan institutionnel, il importe que les modalités de calcul du rendement admissible soient fixées par le Parlement. Il n’est pas sain, du point de vue de la séparation des pouvoirs, que le Tribunal fédéral fixe lui-même des règles dans un domaine aussi important que le rendement des fonds propres investis dans un immeuble. Le Parlement doit se réapproprier la réglementation en matière de rendement excessif, aujourd’hui largement dictée par la jurisprudence. La présente initiative lui en donne l’occasion.

Vendredi 29 septembre 2017